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【资讯】资本市场“新兵”获海通国际买入评级

【资讯】资本市场“新兵”获海通国际买入评级

7月16日,香港中环交易广场迎来最后一家千亿房企20强,中梁控股(02772.HK)成功登上资本市场的舞台。上市首日,中梁控股股价一路走高,当天涨幅7.21%;7月17日,中梁控股扩大涨势,收盘时总市值达227亿港元。

“得益于我们对市场周期的把握、全结构布局的战略以及独特的阿米巴生态经营模式,近年中梁快速发展,已成为根植于长三角经济区并布局全国的大型综合房地产企业。”中梁控股创始人及董事长杨剑在上市仪式表示。

虽然还是资本市场的“新兵”,但海通国际在挂牌次日即给予买入评级。海通国际在研报中认为,预计中梁控股2019年合约销售增速同比增30%,未来融资成本有望进一步下降,合约负债较高、未来收入确定性强,目标价9.7港元。

内房股“破发魔咒”被打破

上市前中梁控股最终发行定价为5.55港元,募资净额为27.73亿港元,香港公开发售5331.3万股,为计划发行的1.01倍,国际发售6.45亿股为计划发行的1.35倍。

对此,有专家认为,中梁控股定价位于区间下限,公司的估值策略是比较保守的,对于投资者来说性价比是比较高的,未来有较多的获利空间。上市第一天,中梁控股股价涨幅一度超过10%,打破了去年以来内房股赴港上市的“破发魔咒”。

中梁控股股价上涨的背后,是公司业绩在最近三年的突飞猛进。根据招股书,中梁控股营业收入从2016年的29.25亿,增长到2018年的302.15亿,年复合增长率高达221.4%;2016年至2018年,中梁控股全年销售额分别为190亿、649亿、1015亿,年复合增长率为131%。

行业分析人士指出,中梁控股迅猛发展在于抓住了棚改政策的红利。2013年《关于加快棚户区改造工作的意见》(以下称《意见》)发布,《意见》提出进一步加大棚户区改造力度,同时有效拉动投资、消费需求,带动相关产业发。

中梁控股在招股书提到,《意见》启动有关棚户区安置房改造的深化政策,这推升了中国房屋销售及价格,尤其是三四线城市。公开资料显示,2016年至2018年,中梁控股分别获得63块、119块、221块地,其中对应分别有34块、88块、168块地位于三四线城市。

为了适应房地产形势变化,中梁控股采取高周转的开发策略。中梁控股副总裁游思嘉介绍,公司以中小体量、低总价的项目为主,项目从买地到开盘,目标计划是7个月以内开盘,一年之内实现正现金流。2018年,公司获取的土地中,总价5亿元以下的项目占比76%,规划建筑面积在12万平方米以下的占比超60%。

囤地降杠杆应对未来挑战

克而瑞数据显示,今年上半年房地产市场行业整体增速较2018年显著放缓。今年上半年,前百强房企累计权益销售规模近3.9万亿元,同比微增4%,与4月、5月两月的累计业绩同比增速基本持平。

中梁控股同样在进行战略调整。游思嘉曾在6月26日新闻发布会上表示,自2018年7月,公司已经将投资的重心逐步往二线城市转移,二线和三线的占比与渗透率在不断提升。7月1日,中梁控股斩获浙江省宁波市地块,继续拓展土地储备。

2018年末,中梁控股净资产负债率已降至58.1%,一年内需偿还贷款总额为144.7亿元,而现金及银行结余为230.8亿元。中梁控股表示,公司现金足够覆盖短期内的偿债金额,现金和资金链流动性较高,能有效保障企业短期财政风险。

分析人士指出,上市后的中梁控股可以凭借资本市场的资金支持,进一步改善财务结构。游思嘉也表示,随着资本市场的打开,在公司打通境内外的债券市场以后,融资成本会有相当大的压缩,降负债的操作也还有进一步提升的空间。